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何物从天落,何人应负责?

“终于开始修了。” 11月20日,站在上海南翔绿地威廉公馆3期的小区正门口,几位居民看着一侧的小门,如此嘀咕。

自今年八月份开始,这个交房将满五年的小区,小区侧门上方就不断有石材落下。当时,小区旁边小超市的阿姨第一個发现地上有碎砖。“这里进进出出,有老人,有小孩,还有快递员、超市送货员,万一砸到谁,可就惨了。”近期最高人民法院印发《关于依法妥善审理高空抛物、坠物案件的意见》(以下简称《意见》)出台之际,负责该小区管理的上海深长物业公司才开始对耽搁了数月的侧门进行维修。“可能是《意见》出台,物业公司感觉到应负起责任来了。”居民李先生告诉记者。

何物从天落,何人应负责,自然是《意见》出台后相关单位、个人应该考虑的事,但大家如能齐心协力防止高空坠物的发生,岂不更好?

2019年11月25日,浙江宁波鄞州区金地国际花园小区安装了64个防高空抛物摄像头。

如果业主们都不愿承担维修义务,或因部分业主不同意出钱而使得外墙维修提议不能通过的,一旦发生外墙瓷砖脱落伤人事件,全体业主都有可能共同承担赔偿责任。

防患未然须悉心

类似南翔绿地威廉公馆3期这样甚至更严重的情况,前几年曾出现在上海市普陀区白丽路上的联星丽景苑小区。因为台风,这个当时交房不满十年的小区的几幢高层,外墙石材大面积脱落。由于是本地城中村动迁小区,当时管理方选择了等待——等该小区二期开始建造时,再顺便对一期外墙进行大面积修复。在等待期,物业将大楼周边石材可能坠落的区域用“警戒线”围起来,提醒居民、路人避让。

有房地产业界人士向记者披露,原本,上海等城市的公有住房都以十年为一个大修周期,诸如外墙、屋顶等都会做加固修复处理。然而,住房商品化以后建造的小区,却大多无法按照十年大修一次的周期进行维护。即便有小区维修基金,如何动用需要征集居民意见。随着这些小区使用时间的增加,高空坠物时有发生——主要现象是外墙贴面脱落等。

也有小区出现人员死伤的严重事件——今年4月5日,上海宝山区市台路某小区,大堂内信箱上方装饰性石材掉落,砸死一8岁男童;今年6月,深圳福田区某小区一幢高层住宅落下一扇窗子,将一个上幼儿园的幼童砸到休克。

上海嘉定区南翔威廉公馆小区内10号楼外立面墙砖多处脱落,此处紧邻小区儿童游乐场。

类似高空坠物,有多种原因。有些小区,由于开发商施工时在胶材选择、施工方式上有瑕疵,造成交房没几年就出现墙面石材脱落等情况。在保修期内的,当然可以找开发商维修,开发商进场维修前,物业可以在现场拦“警戒线”提醒居民。当然,物业公司也可以帮着开发商进行维修。刚过了保修期的,该由谁来维护保养呢?原开发商、物业公司,包括居民之间,产生了意见分歧,维修之事往往一拖再拖。

不久前,四川攀枝花东风社区曾发生过这么一个案子——小区房屋外墙瓷砖脱落,砸中居民停放的几部汽车。小区外墙瓷砖脱落的问题,东风社区所在街道和社区干部曾多次去该小区协商。令人挠头的是——这个小区根本没有物业公司进行管理,代行物业公司职能的是小区自管会。街道和社区干部给出的防患方案是——将易脱落的外墙瓷砖全部拆掉,防止再次造成伤害,但小区很多居民不同意出有关费用。

四川谦亨律师事务所张天鸿律师对街道和社区干部的建议表示支持。他认为,如果小区还有瓷砖脱落、墙体剥落等情况出现,也没有住宅专项维修资金的,建议全体业主先共同出资维修,以确保安全。“如果业主们都不愿承担维修义务,或因部分业主不同意出钱而使得外墙维修提议不能通过的,一旦发生外墙瓷砖脱落伤人事件,全体业主都有可能共同承担赔偿责任,并不是事不关己。”张天鸿说。然而,亡羊补牢之事,还是因为业主无法达成共识而告吹。

防止高空坠物,应该建立起人人有责的全民意识,特别是对于有房一族——既然有恒产,就该有恒心,对自家房产的悉心维护,才是免除未来大麻烦的正规之道。东风社区居民在眼前已发生坠物砸伤车辆之事以后,仍无法达成统一的小区维修出资方案,实在令人遗憾。

具体责任能厘清

攀枝花东风社区车主苟女士、李女士的汽车损伤部位包括后侧挡风玻璃、车顶、车身等。两人自称只能干着急——一时找不到赔偿对象。张天鸿律师称,根据《侵权责任法》相关规定,建筑物发生脱落、坠落造成他人损害,产权人、管理人和使用人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。既然这个小区没有物业管理公司,可以将整栋楼的业主作为共同被告向法院提起诉讼,要求承担共同赔偿责任。不过,前提是——苟女士和李女士也必须证明自己的车是按规定停放的,否则她俩也得负一定的责任。

假设在一个有物业公司的小区遇到类似情况,受害者是否就应该找物业公司索赔呢?在接受《新民周刊》记者采访时,江苏凡创律师事务所合伙人范国刚律师说:“这个仍要具体情况具体分析。如果物业公司未尽责,则由物业承担侵权责任。根据《物业管理条例》的规定,物业公司应当尽到勤勉地管理、服务之责,对小区建筑公用部位及附属配套建筑,应按合同约定进行维修、养护及管理,对于可能造成业主财产损害或人身安全伤害的安全隐患及风险,应当及时消除或提示。”

在范国刚看来,《意见》规定对于物业服务企业怠于履行义务,造成建筑物及其搁置物、悬挂物发生坠落,致使他人受到损害的,要追究其侵权责任,就是进一步明确了物业服务企业的法定或约定义务。

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