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疫情将如何重塑中国楼市?

2月17日,长春市南关区华新街附近一处建设中的楼盘

线上看房已开通,欢迎VR选房。快速挂断之前,明显感觉到电话那头的声音有些着急。这是武汉1月23日封城后,近期不少人接到的久违的“骚扰电话”。

资本永不眠,尽管官宣并没有说疫情的拐点到来,但房地产商开始寻找出路。作为龙头大佬之一,恒大打响抢跑第一枪,7.5折促销的大动作,令各位看客吃惊不已。

要说房子打折,并不新鲜,但是这次不一样。所有的人都想知道,疫情过后,房价是撒着欢地涨,还是跌跌不休?

割肉自救还是蓄客待涨?

新冠疫情的暴发打击了中国价值43万亿美元的楼市。售楼部关闭,施工地停工,无论是刚需、改善,还是高端等需求的潜在购房者,或害怕感染不敢出门,或观望等待,均暂停了物色房子的计划。

不少人猜测,疫情结束,房子就会打折出售。但没想到性急的恒大还没等疫情结束,就开始围猎潜在客户了。

2月6日,恒大释放出“超级诚意”,其高层人士愉快地签署了一份“秘密”文件,又恰好被全国人看到:我们要7.5折卖房子了。

捡便宜的时候到了?在随后短短3天内,按照恒大副总裁刘雪飞的说法,恒大的房源已经被线上认购了4.75万套,总价值达580亿元。

恒大的房价的确降了,如果单从广告上来看。但降的价恐怕远没有想象的那么多。一位恒大的内部工作人员向《南风窗》记者透露,所谓打折,是双11套路的翻版。首先,先调面价再打折。其二,恒大每年春节其实都有类似的促销活动,这一次不过是将以往活动的名字换了换的又一次促销而已。

房地产促销一向追求“花小钱办大事”。和以往用百亿的足球投入来撬动数千亿的房地产推广一样,恒大在这次疫情中,广泛采用了微博、抖音、朋友圈等互联网营销手段,花的钱并不比足球多,却格外博眼球。

7.5折卖房子,尽管有些噱头之嫌,但现如今楼市成交量跌入冰点,打折不过是房企自救的无奈之举。事实上,房企每年都会定销售目标,分解到每个月也极高。恒大内部工作人员表示,如果不降价促销,“就没现金流”。

房地产本身是一个对资金高度饥渴的行业。恒大是一个典型的例子。数据显示,2020年,恒大的国内信用债、海外债、供应链ABS到期规模均超过100亿元,总到期规模约600亿元。

融资成本如此高昂,利息成本是房企不得不考虑的问题。比如恒大在1月的美元发债利率是11.5%至12%之间,面对疫情冲击,如果大家继续宅在家里,任由时间一分一秒地流逝,恒大则一点一滴地把元气消耗殆尽。

纵观中国所有房企,莫不如此,负债率往往达到80%以上。而即将到来的3月份,又是它们偿债的高峰期,总额高达727.5亿元。如果一旦银行信贷以及海外发债受到影响,有多少地产商能够抵挡这个冲击?

活下去!这个看似玩笑的口号,其实是真的。它就像病毒,头部玩家比如恒大,亦无法幸免。

中小房地产商的现金储备更少,面临的困境更多,裁员、减薪这样的动作已属常态。重压之下,线上卖房被房企推向了臺前。

线上卖房并不稀奇,但以往的成交概率却一直极低。这也很好理解,房子作为非标品,且金额巨大,在“一家三代六个钱包” 的买房格局下,看不到实物的卖房是道伪命题。

各个房地产商也深谙此道。一位房产中介店面经理陈起告诉《南风窗》记者,线上买房是暂时性的措施,房地产商不外乎是在观察这场危机将持续多久。

他们在想,如果疫情的拐点到来得早,那么不必为现金流割肉降价,反而线上买房可以预先蓄客。万一疫情绵长,销售端始终不畅,那资金链断裂破产清算将会威胁生存,或许预先打折出售扩大市场份额,便能回笼资金。

他们在想,如果疫情的拐点到来得早,那么不必为现金流割肉降价,反而线上买房可以预先蓄客。

疫情与房子的所有权

如果销售继续被阻塞,可以想见,降价回笼资金,以及延迟结算支付,将是今年上半年房企的主旋律。

需要提醒的是,这个判断的潜台词是:楼市的销售只是被阻塞了,但不会被消灭。买房计划是一个长期过程,供给端也好,销售端也罢,疫情对楼市的影响基本上是压制性的。疫情后,结婚的、上学的、养老的,有购房需求的人,还是会买房。

这一点和疫情对经济的总体影响是类似的。疫情过去,中国经济很可能会出现一定的反弹。原因在于,消费增速就目前来说是相对平稳的。

在2019年年底的时候,消费仍是中国经济增长的第一拉动力,增速在 8%左右。而产品滞销受疫情影响,人与人隔离,消费者不出门,交易活动取消,消费自然下跌。有经济学家称,消费增速可能已经跌至零增长甚至负增长。但一旦疫情过去,消费增速就会很快反弹到原来的趋势上。

楼市也一样。乐观的房地产分析师王一然对《南风窗》记者表示,“一方面是需求的虎视眈眈,一方面是供给不足,短期的压力必然在中期,比如4月份之后,带来报复性的反弹”。

进一步来看,疫情的发生,更让人们对楼市的需求有了新的思考。

当全国所有人被劝说“待在家里,就是做贡献”的时候,当上海、深圳、昆山、无锡等多个城市在疫情期间都出现“没房或租客有劝返现象”的时候,疫情提醒了我们一件很重要的事—要有一套“自己的房子”。

而这套房子还不能太差。只要看看还在疫情下处于自我隔离状态的社区管理模式,会再次让人们对住房的小区配套及周边环境有更多的关注。

换房,是房产中介陈起近日被咨询的高频词汇,就足以证明这一点。陈起认为,物业好、人口密度低的楼盘如今备受青睐,交通便利的中心城区、热闹非凡的写字楼群等这些地段的光环正在褪去,最令人担心的是单体楼和“老破大”可能会持续被嫌弃。

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